令和4年分所得税の確定申告で初めて住宅ローン控除を利用する場合に気をつけることってありますか?

所得税
03 /06 2023
あります。

令和4年分所得税確定申告より、住宅ローン控除を利用することができる方は合計所得金額が20百万円以下の方となりました。(令和3年分所得税確定申告までは合計所得金額30百万円以下の方が住宅ローン控除を利用できました。)
このため、令和4年以降に所得税の住宅ローン控除を利用する中小企業の経営者の方におかれましては、会社の決算時にご自身の定期同額給与や事前確定届出給与を増額変更する場合には、住宅ローン控除への影響も考慮し、増額変更の判断を行う必要があります。
一方、令和4年以降に住宅ローン控除を利用する個人事業者におかれましては、年末が近くなりましたら、売上金額及び諸経費に注意し、合計所得金額が20百万円を超えないよう注意することが必要になります。

また、東京都内・近郊では住宅価格の高騰に伴い、中古市場においても売買金額が高騰しております。(特に駅近のマンションが高騰しているそうです。)これにより、東京都内・近郊で住宅を売却した場合、売却価格が取得価格を大きく上回り、多額の売却益が発生する場合があります。この場合、売却物件が居住用物件であれば、売却益に対して30百万円の特別控除が利用できます。このため、売却益が30百万円までであれば譲渡所得に対する所得税は発生しないことになります。
ただし、この30百万円の特別控除を利用した場合には、所得税の確定申告において以下のような点に注意する必要があります。
・住宅ローンを利用し新たに住宅を購入した場合、当該住宅ローンに対して住宅ローン控除を利用することができなくなります
・住宅ローンを利用しない場合であっても、長期優良住宅の取得に対する所得税の税額控除を利用することができなくなります
・配偶者控除、基礎控除については、30百万円控除前の金額によって合計所得金額を判定することとなるため、売却益が多額となる場合には配偶者控除、基礎控除が利用できなくなる場合があります
・30百万円控除を利用せず、住宅ローン控除を選択した場合であっても、売却物件の売却益が多額となり合計所得金額が20百万円を超える年は、前述の通り住宅ローン控除が利用できません。

コロナ禍における郊外移住ブームに乗り、都心の居住用物件の売却により多額の売却益が発生し、地方に新たな物件を購入した場合には、売却物件に対する30百万円の特別控除による所得税への影響と、購入物件に対する住宅ローン控除による所得税への影響を比較衡量して有利な判断をする必要があります。このとき、住宅ローン控除については、将来の所得税への影響となるため、現時点での数量的な判断だけでなく、納税者の年齢、社会的地位等を総合的に考慮し、多面的な判断をする必要もあります。

まつののまとめ
甘い話の裏には落とし穴があるのが世の常です。とりわけ税金の世界では甘い話の裏には必ず落とし穴が設置されています。
落とし穴が甘い話のすぐ近くにあればこちらも気をつけるのですが、甘い話の数十年後に落とし穴が設定されているケースもあります。落とし穴に落ちないことも重要ですが、落とし穴の有無・性質を知っておくことが税理士としての第一歩です。

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